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任澤平:房地產調控反思和長效機制建設

2018-08-04 15:34:45 和訊名家 
文 恒大研究院 任澤平 夏磊
文 恒大研究院 任澤平 夏磊

  本文有部分發表在《經濟日報》8月3日版。

  2018年是房改二十年,系統回顧、反思和總結,得失均可為來者鑒。有因必有果,有什麽樣的房地產政策和制度,就一定有什麽樣的房地產市場運行結果。2017年2月總書記首次提出“研究房地產長效機制和基礎性制度安排”。2017年10月十九大報告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”。2018年7月中央政治局會議要求,下決心解決好房地產市場問題,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

  一、反思房地產調控二十年

  1、調控政策工具及效果。金融政策直接影響購買力,短期刺激效果最好。財稅政策直接影響市場供應。“限購”等行政措施短期效果直接,但不解決根本矛盾。土地政策對住房中期供求影響較大。人才引進政策對住房需求推升明顯。

  2、重行政手段輕經濟手段。我們在《房地產周期》專著中提出業內廣為流傳的標準分析框架“房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融”。人口決定需求、土地決定供給、金融決定需求的釋放。短期的調控政策,或刺激需求急劇釋放、或壓抑需求延後釋放,只是短期的權宜之計,無法解決長期供需不平衡的根本矛盾。本輪調控短期行政手段“創新”不斷,“限購、限價、限售、限土拍”使宏觀銷售數據短期冷卻,微觀上,新盤開盤即售罄的“購房熱”不斷出現,說明熱點城市供需不平衡的長期矛盾依然存在。未來需要從行政手段向經濟手段過度,采取經濟手段,核心是實現供求平衡和需求平穩釋放,進而實現價格穩定和市場平穩健康發展。

  3、重抑制需求輕增加供給、重短期調控輕長效機制。本輪調控和過去類似,重使用需求端政策,如“調首付比例”、“調貸款利率”、“限購”、“限售”、“調交易契稅”等。需求抑制是暫時性政策,松動後需求會大幅反彈。而供給端的政策,如人地掛鉤、確立城市規劃的大都市圈戰略、調整土地供給、調整住宅工業商業用地結構、增加保障性住房、完善租賃市場等才是平衡供需的長期之策。

  4、政策切換加劇市場波動。過去四年間調控從刺激到收緊的緊急切換,是中國二十年房地產調控的縮影。調控在“刺激-收緊-再刺激-再收緊”之間反復變動,刺激帶來局部泡沫,過度收緊引發庫存風險,政策本身加劇了市場的波動。

  5、中央和地方目標衝突下因城施策面臨考驗。房地產市場是極具地方特色的市場,本應由地方政府守土有責,充分擔負起“因城施策”的任務,可在實際中,也存在一些問題。有些地方政府支出過度依賴土地出讓收入和房地產相關稅費,實際上是當地房地產市場火爆的受益者,從某種程度上樂見其漲。調控權下放到地方後調控演變成“被動式調控”,缺乏自約束機制。

  6、去庫存任務基本完成、相關政策應退出。2015年以來“去庫存”作為調控基調已持續近三年,中央定調從2015年的全面去庫存,到2016年“因城施策去庫存”,再到2017年底“部分三四線城市和縣城去庫存”。當前全國商品住宅庫存已降至2012末的水平,三四五六線城市甚至也出現了大面積大幅度的上漲,各方面指標顯示“去庫存”任務基本完成,應宣告“去庫存”相關政策基本退出。如仍處於“去庫存”的思路下,加劇部分城市住宅供求緊張和房價上漲的風險。

  7、住房制度的價值取向有待明確。解決居民住房問題,必須“高收入靠市場,中等收入靠支持,低收入靠保障”。本輪地產調控中,棚戶區改造顯著提升了棚改戶住房條件,改善了城市面貌,但是少數地區過度棚改、過度貨幣化安置,棚改戶獲得超額福利,失去住房保障要義。對於中等收入家庭,由於信貸政策持續變動,無論是剛需還是改善性需求,都未獲得持續有效的支持。對中端群體的支持在本輪調控中依然被忽視。而“限購、限價”等行政管制下建築質量倒退,“毛坯房”取代精裝修房,也是市場失靈的直接表現。

  二、關於長效機制建設和住房制度改革的建議

  短期調控無法解決長期供需不平衡的根本矛盾,深化住房制度改革才是實現房地產市場平穩健康發展的根本。按照“房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融”的分析框架,未來應從供給著手,從短期調控政策過渡到長效機制建設、從行政手段過渡到經濟手段、從商品屬性為主過渡到構建強調居住屬性的住房制度非常重要。在“房子是用來住的,不是用來炒的”指引下,建立“多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。

  一是改革“人地掛鉤”,優化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”主要是農業轉移人口與建設用地供應量掛鉤,並不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾,未來應推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤,增加大城市建設用地。同時優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構。此外,應嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則,優化當前土地供應模式。

  二是保持金融政策穩定。居民貸款方面,應實行長期穩定的住房信貸金融政策,穩定購房者預期,支持剛需和改善型購房需求,抑制投機性需求。房企層面,應支持房企合理融資需求,規範融資用途,防止過度融資。

  三是轉變住房供應結構,豐富供應主體。未來供應主體將從開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等;供給形式也將由商品房為主轉向商品房、租賃房、共有產權房等多品類。目前各地正在試點的租賃房、共有產權房、集體用地建設租賃房等就是對住房供應結構的積極探索,未來應繼續推進,但政策出臺須因地制宜,人口凈流出城市應警惕盲目跟風。

  四是推進房地產稅改革,抑制投機型需求。目前房地產稅呈現“重增量輕存量、重建設交易輕保有”特點,未來應減少交易環節稅費、增加保有環節稅費,促進開發建設、交易、保有環節稅賦平衡,避免重復征稅。
房地產調控反思和長效機制建設
房地產調控反思和長效機制建設

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(責任編輯:姜奇琳 HF066)
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