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連續15年暴漲,8年全球負擔最高,香港樓市究竟問題何在?對內地有何啟示?

2018-06-21 08:19:13 和訊名家 
  中國如果問有什麽問題讓所有人都揪心不已的話,那麽房地產市場無疑就是一個最大的問題,幾乎所有的中國人都在為房地產的起伏漲落而擔憂。沒買房的盼著房價下跌自己好買得起房子,買了房的盼著房價上漲自己好能資產增值,面對著樓市幾家歡喜幾家愁,但是都在我們說著房價的時候,在中國大陸的南端,一個城市以連續十五年的房價暴漲,給我們帶來了一個良好的案例,今天我們就來聊聊香港的房價暴漲給我們內地樓市的啟示。

連續15年暴漲,8年全球負擔最高,香港樓市究竟問題何在?對內地有何啟示?
一、連續十五年房價暴漲的香港

  根據21世紀經濟報道,近日香港差餉物業估價署公布的數據顯示,香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月,並連續18個月刷新最高紀錄。事實上,自2003年起,香港房價已創造了連續十五年上漲的“神話”,這是香港歷來最長的房價上漲周期。

  自2003年以來,香港的私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點,過去14年的漲幅超過4.4倍,粗略對比,2016年香港家庭每月收入中位數僅為2.5萬港元,較十年前僅上升了45%。

  目前, 購房者如果在香港購買二手房,需要準備至少約50%的首付,並需要通過銀行嚴格的壓力測試。以一個售價1500萬港元的住宅單位為例,按照目前五成的按揭上限,買家必須擁有每月至少8.6萬港元的收入,但香港僅有8%的勞動人口的收入達到這個水平。

  筆者在端午假期剛剛去過香港,在擁擠的香港地區,一個僅有上海面積六分之一的城市,其人口密度達到了每平方公裏6420人。而香港市區的人口密度更是達到了每平方公裏2.1萬人。而一線城市上海的人口密度才每平方公裏3816人,中國的首都北京的人口密度只有每平方公裏1324人。在這樣稠密的人口所帶來的就是香港高昂無比的房價。

  去年10月1日,香港《星島日報》稱恒基兆業地產旗下的西半山天匯一棟約438平方米的頂樓復式豪宅以5.22億港元總價被出售,約合每平方英尺10.5萬港元(約96.02萬元/平方米),刷新了2016年11月亞洲復式豪宅10.48萬港元/平方英尺的記錄。前幾天,香港何文田一個面積只有12.5平方米的車位,更是賣出了600萬港幣的天價,成為了全世界最貴的車位。

  這種超級房價也怪不得香港財政司司長陳茂波發出了“香港樓價已超出市民的負擔能力”的感嘆。

連續15年暴漲,8年全球負擔最高,香港樓市究竟問題何在?對內地有何啟示?
二、香港的房價咋這麽高?

  我們仔細研究香港的房價,我們就能夠發現,這個城市的高房價既有著其偶然性,也有著其必然性。具體原因可以分析為以下幾個原因:

  一是極為嚴重的地狹人稠。香港三大部分的面積分別是,香港島約78平方公裏;九龍半島約50平方公裏;新界及262個離島約共968平方公裏,總面積約1095平方公裏,看上去香港的面積似乎不小,但是只要你真正去過香港就會發現,除了港島、九龍等少數幾個地方之外,香港大部分的地區都被山地或者丘陵所覆蓋,從而讓能夠用於蓋房的住宅用地極為緊張,1995至2004年間香港已發展土地共增加了7800公頃,有關數字在最近十年大幅減少至只有1100公頃。1997至2003年期間,每年平均新落成私人住宅單位為26900個,同期間樓價跌幅達60%。相比之下,在2009年至2014年的六年期間,私人住宅單位的新落成量每年平均不足11000個,盡管在其間政府推出了多輪管理樓市需求的措施,樓價依然從2009年的低位飆升了超過1倍。

  二是極為瘋狂的剛性需求。在香港由於沒有一孩政策,香港家庭有不止一個孩子的情況還是非常常見的,這種現象就導致了非常旺盛的剛性需求,根據官方統計數據顯示,實用面積在431平方呎的小型單位的價格自2003年以來暴漲了超過5倍,相比之下,實用面積在1722平方呎的豪宅單位同期的價格升幅則僅為3倍,而且後者的投資回報已跌至2%左右(據悉這種大戶型豪宅一般都是大陸投資者所購買)。這種剛性需求的激增,讓香港的房價擁有著一個極為瘋狂的漲價基礎,由於隨時都有接盤的人存在,這樣直接導致了香港房價的居高不下。

  三是全球輸入的量化寬松。如果說在供給嚴重不足,需求極為旺盛的同時,推高香港房價的還有一個極為顯著的重要原因這就是瘋狂的全球輸入性量化寬松,由於香港是世界著名的自由港,其金融自由導致了其采用了盯住美元的貨幣政策,這樣也就知道只要美國一放水香港就跟著發洪水的現狀,香港作為國際金融中心之一,在2008年金融危機後吸引了巨量的資金流入。官方數據顯示,自2009年美國量化寬松政策至2017年底,流入香港的資金高達1300億美元。這樣高額的國際熱錢不斷地推高著香港的房價,引發了日益嚴重的房地產問題。

連續15年暴漲,8年全球負擔最高,香港樓市究竟問題何在?對內地有何啟示?
三、香港樓市對大陸啟示何在?

  根據美國城市規劃咨詢機構Demographia公布的最新研究報告,中國香港在“2017年全球城市房價負擔能力”榜單中獨占鰲頭,這也是“東方之珠”連續第八年拔得頭籌,數據顯示,去年中國香港房價中位數是居民收入中位數的19.4倍,較2016年的18.1倍進一步上升。報告引用香港中文大學的數據作比較,以一個面積為39.9平方米的住宅計算,香港2002年的房價收入比僅為4.6倍。

  香港如此瘋狂的房地產負擔到底對大陸有何啟示?

  一是高昂的房地產將會嚴重壓抑社會創新。曾幾何時香港是中國最有名的創新城市,無論是金融、貿易的發展,還是文化娛樂產業的繁榮,香港都是著名的創新點,甚至於在相當長的一段時間香港是實現人生夢的重要場地,但是過高的房價成為了懸掛在香港頭頂上的達摩克利斯之劍,由於收入大量被房地產支出占據,導致了本身香港居民消費水平的降低,其實現在香港的各大免稅店和奢侈品店中,真正的消費者都是大陸遊客,而香港本地居民的消費水平其實受到了相當程度的衝擊。相比於內地的其他城市,香港高房價直接帶來的惡果就是消費壓抑和創新不足。

  二是房價的根本問題需要靠供給解決。曾幾何時,香港的公屋制度被譽為解決房地產問題的典型,因為對普通人提供公屋,從而促進了社會生活水平的提升,而如今香港的公屋輪候達到了平均5.1年,供給的嚴重不足讓公屋制度也難以發揮自己的作用。再結合之前說的香港在確保房地產供給的時候,樓價下跌明顯,我們可以得出一個結論這就是供給才是平衡房價的關鍵,這和國家的整體供給側改革可謂不謀而合,只有把房地產供給充足,才有可能真正解決房地產問題,實現房住不炒的理念。

  三是嚴防金融推高房地產價格。除了傳統的供給與需求分析之外,香港的重要房價基礎就是金融,量化寬松政策所帶來的海量金融資金成為了推高房價的幕後黑手,這和內地城市房地產成為金融投資品,大量消費金融、互聯網金融資金進入房地產市場推高房價相當類似,要真正貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”這一理念,能否管住金融也成為了能否控制房價的關鍵。

  對於整個內地城市來說,香港為我們提供了一個良好的房地產市場樣本,在這個樣本中,如何能夠找出房地產調控的真正手段,這才是值得我們不斷研究調控加碼的關鍵。“房住不炒”這是房地產的總原則,如何能夠將它落到實地就看我們所有人了。

每日一句當我7歲時,我感到我父親是天底下最聰明的人;當我14歲時,我感到我父親是天底下最不通情達理的人;當我21歲時,我忽然發現我父親還是很聰明的。 ——馬克·吐溫
  每日一句當我7歲時,我感到我父親是天底下最聰明的人;當我14歲時,我感到我父親是天底下最不通情達理的人;當我21歲時,我忽然發現我父親還是很聰明的。 ——馬克·吐溫

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(責任編輯:季麗亞 HN003)
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