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人口流動啟示:房價曲線圖正發生微妙變化

2018-03-10 12:04:39 和訊名家 

  導讀:人口流動與房價呈現正相關。

  根據國家統計局發布的2018年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家莊、合肥外,主要人口流入城市的二手房價格都是同比上升。

  來源丨21世紀經濟報道(ID:jjbd21)

  記者丨王營

  自2013年從北京來到杭州後,張曉偉(化名)已經正式在這裏定居。完成了娶妻、生子、購房等一系列人生大事。如今,張曉偉在杭州生活愜意。拿著不遜色北京同齡朋友們的高薪,享受著這裏便捷化相對低成本的生活。

  更讓張曉偉感到意外的是,這兩年他在北京的一些朋友也陸續遷來杭州。

  中商產業研究院一組數據顯示,2017年,中國主要城市人口增量排行榜中,杭州位列第三。

  增量排在前三的分別是:

  深圳2017年末常住人口1252.83萬人,比上一年增加61.99萬人;

  廣州市常住人口1449.84萬人,同比增加45.49萬人;

  杭州常住人口946.8萬人,增加28.0萬人。

人口流動與房價呈現正相關。
人口流動與房價呈現正相關。

  根據國家統計局發布的2018年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數,在2017年人口增量前16位的城市中,除石家莊、合肥外,主要人口流入城市的二手房價格都是同比上升。

  人口流動的杭州樣本

  杭州在近年來是人口增量數據搶眼的城市。

  據分析,影響杭州常住人口增加的主要因素:

  一是二孩政策落地迎來了新一波生育高峰,出生率明顯提高;

  二是G20峰會之後杭州城市形象與知名度得到提高,外來人口明顯增加;

  三是杭州城市建設迅猛發展,基礎設施與配套服務優質推進,使得杭州更加繁榮宜居。

  人口增量變化與杭州房價也呈較為明顯的正相關。

  房地產業內人士張曉偉親身見證了杭州樓市的變化。“G20的召開讓杭州的國際地位迅速上升,這使得外界對杭州好感倍增。開完G20,湧入杭州的投資客增加,當時房價是一天一個變化。另外,亞運會選擇在杭州召開,也讓外界看到了杭州樓市的利好。杭州在人才引進政策、就業等方面的諸多利好因素,一系列城市建設需求,加上杭州本身城鎮化建設,令當地樓市供需矛盾更加突出。

  2016年初,張曉偉在杭州主城區北部以25000元/平方米的單價購置了一套商品房。如今,這套住宅單價已漲至41000-44000元/平方米之間。

  從北京到杭州,張曉偉並未感受到生活的變化。

  “杭州城市沒有北京那麽大,朋友、同事間聚聚相對容易。另外,高鐵建設使得回家很方便。有事情坐上地鐵,再轉乘高鐵,2個小時不到就到老家了。”

  值得欣喜的是,隨著近年來杭州房地產行業迅猛發展,杭州雲集了不少品牌開發商,張曉偉的工作發展空間也得到了大幅提升。58集團《2017國民安居報告》調研數據顯示,新一線城市中成都、重慶、杭州成為熱門購房城市。整體房地產市場特征表現為,一線城市新房成交套數同比下降的同時,新房成交均價走勢平穩、二手房掛牌價企穩;新一線城市發展增速超過一線城市,人才吸聚能力以及城市發展潛力不容小覷。

  人口增量變化的啟示

圖片來源 / 圖蟲創意
圖片來源 / 圖蟲創意

  隨著部分二線城市加速崛起,逃離一線城市已不再是個話題。

  人口流動正發生新的變化。據中商產業研究院統計,2017年人口增量城市排前16名的城市分別為深圳、廣州、杭州、長沙、寧波、成都、貴陽、合肥、石家莊、福州、廈門、蘇州、海口、上海、北京、天津。

  與人口增量呈正相關的是,開發商投資戰場也在發生變化。一線城市不再是開發商蜂擁的所在,新的熱點城市成為開發重鎮。

  世聯行(002285,股吧)副總裁兼董秘袁鴻昌在一份研究報告中闡述了他對未來都市結構的看法。他認為,一線城市窗口已經關閉。

  袁鴻昌將都市分為陽光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城。

  他認為:

  陽光都市的特色是供應緊張,人口需求旺盛,舊改是未來最主要的增量來源。代表城市是北京、上海、廣州、深圳、東莞、廈門。

  光明城市的特點是人口流入、銷量持續增加,供應減少,市場樂觀。代表城市是杭州、武漢、南京、天津、珠海、佛山、南寧、南昌、合肥。

  曙光之城的特點是人口流入、銷量持續增長,但供應量較大、未來市場仍有待觀測。代表城市為長沙、西安、青島、惠州、濟南、蘇州、鄭州、重慶、成都。

  暮光之城的特點則是人口流出,銷售下降或增長緩慢,市場投資需要謹慎關註。

  袁鴻昌的看法基本代表了絕大多數開發商對城市的判斷。開發商在不同級別城市間的投資力度也在發生變化。

  21世紀經濟報道記者獲得的一份某知名上市房企內部調研報告顯示,二線城市仍為對標企業的主戰場,新增土儲均出現不同比例增長:金地、富力、遠洋出現較大幅度增長;保利、萬科、華潤、龍湖保持20%左右增長;世茂出現同比減少。

  拿地單價增幅不一:保利、中海、金地、遠洋增幅較大,保利拿地單價絕對值高,富力最低,華潤、富力同比略有下降。

  對標企業在三線城市投資力度增大,中海、萬科、金地、招商、富力、世茂出現翻倍式增長,保利領銜新增土儲總量。

  對標企業拿地單價差別較大,世茂已過9000/平方米、富力不到3000/平方米,華潤取地單價同比增長較大,中海、招商同比下降。

  值得註意的是,該調研報告顯示,對標企業對於一線城市深耕繼續保持增長,以萬科、保利、華潤、金地較為突出;招商減緩了一線投資節奏,同比降幅較大。對標企業在一線城市的新增土儲單價多同比下降,受一線城市限地價影響較大,龍湖取地價格同比上漲,拿地單價處於前列。

  與開發商投資曲線變化基本一致。核心二線城市房價也呈上升趨勢。58同城報告顯示,2017年一線城市中新建商品住宅價格指數總體呈下降趨勢,房價上漲趨勢得以控制;上海、深圳二手住宅價格指數平穩;北京二手房指數在上半年有明顯上漲,後期逐步回落。2017年全國67城二手房掛牌均價超過1萬/平方米的城市有28個,集中於長三角、珠三角、京津冀、長江中遊4大城市群,包括杭州、蘇州、東莞、天津、武漢等城市。

  易居研究院研究總監嚴躍進認為,人口流動對房地產市場而言是中長期也是直接影響因素。中長期主要看人口規模,短期則是影響購房需求。人口流動變化則受落戶政策、人才引進、房價等因素影響。

  嚴躍進認為,從人口增量情況來看,二線城市房地產市場未來發展潛力更大。

    本文首發於微信公眾號:21世紀經濟報道。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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