註冊

地產板塊走強:政策暖風還是價值重構?

2018-01-12 06:26:00 上海證券報 

  基於金融杠桿控制、資金回歸實體,加上針對新市民的“租售並舉”,針對中等收入群體的共有產權,以及“住有所居”的公共服務均等化等供給端改革,樓市已進入以租購並舉、房產稅等長效機制代替短期調控的管理新時代。

  ⊙李宇嘉

  資本市場房地產板塊近期集體爆發。1月以來的8個交易日,龍頭股股價上漲25%至50%,在香港上市的內地房企(簡稱內房股)股價再創新高。業內認為,緊縮調控松動,龍頭業績亮麗和市占率提升,是兩個最大的催化因素。近期,二線城市以不同方式調整限購政策,不管是直接調整限購,還是以落戶和人才新政間接松綁限購,不僅意味著需求端管控下降,還將給市場帶來增量需求;行業龍頭業績耀眼超出預期,TOP10市占率達36%,而2016年僅為19%。在現有的商品房預售及會計制度下,2017年龍頭企業房子好賣,將提振2018年至2019年的年度業績。

  由於地價房價上漲,2016年至2017年龍頭房企負債率下降(如恒大負債率由119.8%大幅降至80%以下),集中度提高,業績增速提升,ROE(資產收益率)和NAV(資產凈值)等核心指標改善。上述邏輯與2017年初、6月、9月香港市場內房股爆發的邏輯完全一致。2009年以後,基於對高杠桿、房地產泡沫風險擔憂,境外市場一直看空內地房地產市場,因此給予地產股尤其高杠桿地產股極低的估值,這促使萬達等房企決心回歸A股。2016年至2017年內地房地產市場總體平穩看漲,開發商業績兌現,從而倒逼估值回歸合理水平。

  問題是,近期資本市場房地產板塊爆發,港股和A股產生聯動,而2017年基於業績改善的行情僅出現在港股。2017年,恒大、碧桂園、融創股價分別上漲458%、268.3%和425.3%。但在A股市場,即便萬科有股權糾紛落地、業績放量和多元化轉型效果顯著等多重利好,但股價上漲57%。至於其他龍頭如中海、招商、華潤等,股價僅上漲20%左右,甚至不及港股上市的內地二線房企。內房股和A股走勢2017年沒能聯動,很大程度上與之前香港市場對於內地房地產市場高風險(地產泡沫、系統性風險)、高杠桿、高庫存擔憂導致低估值有關。

  雖然2010年、2013年和2016年曾有過階段性樓市行情,但2017年前香港內房股估值基本在5倍左右(PE),遠低於香港房地產企業(新鴻基、九龍倉、長實等)20倍左右的估值。因此,2017年香港市場內房股爆發,多半是業績改善的事實倒逼估值修復(目前內房股估值升至20倍左右)。2017年,A股上市房地產龍頭業績火爆,但在樓市嚴厲調控、房貸“去杠桿”,管理層高度關註樓市風險的情形下,資本市場反響平淡。進入2018年,香港市場內房股和A股聯動,除業績亮麗外,還因為樓市風險預期明顯緩解。長效機制落地帶來制度革新效應,在預期修正驅動價值重構的態勢下,房地產上市公司估值中樞整體擡升。

  連續3年“去庫存”後,2017年我國樓市在售庫存規模降至階段性低點,甚至逆轉到了“補庫存”。同時,調控政策也開始轉向長效機制,比如限售覆蓋50多個城市,既穩定需求又打擊炒作。再如,調控建立預警式觸發機制(房價漲幅超過某一幅度便發預警函,引發約談和問責),地方事權開始平衡(地方享有土地財政、房地產稅收,但要控制住房價),“去杠桿”全面推進,資金告別套利而回歸實體。國家降低樓市風險的一攬子措施出爐,庫存確確實實在降低,整體上拉低了市場對樓市風險的預期。同時,調控進入長效管理思維框架,這促使市場告別了基於政策博弈的判斷邏輯。

  而且,房地產供給側改革全面推進,重點之一就是提高龍頭行業集中率。不管拿地、借款,或存量盤活、多元化轉型,準入門檻全面提高,如供地配建保障房、租賃房常態化,低成本融資、公共設施建設和棚改都在轉向行業龍頭。優勢資源向行業龍頭傾斜,一方面提高龍頭市場占有率,TOP100市占率從2016年的19%上升至2017年底的55%。另一方面,龍頭負債率也將在中期內走低,典型如負債率最高的恒大,迅速解決了永續債問題,並提出中期內負債率降至60%的可行計劃。更重要的是,本輪樓市治理全面轉向供給側,如“租購並舉”、集體土地入市,不僅以新市民城鎮化夯實樓市需求端基礎,為未來樓市需求帶來源頭活水,而且提高了要素供給效率。

  近期,分類調控邏輯愈加清晰。體現的是財權事權明確,長效機制介入,行政幹預弱化。未來,二線城市是以基建(如地鐵)、城鎮化(承接京滬深溢出產業和人口、吸引就近進城人口)為重點,而對土地財政和房地產稅支撐要客觀看待,地方獲得了這個權利,控制房價的對等義務也要承擔。近年來,最龐大的基礎設施網絡(高鐵、軌道、道路、物流、有線、互聯網基站等)完成鋪設,13億人空前聯動,加上社保全覆蓋和土地流轉承包大規模鋪開,三四線及農村視野、觀念拓展,進城購房和二次人口紅利釋放。因此,城鎮化新階段的樓市需求繼續看好。

  基於金融杠桿控制、資金回歸實體,加上針對新市民的“租售並舉”,針對中等收入群體的共有產權,以及針對全體居民“住有所居”的公共服務均等化等供給端改革,樓市將不再重復過去投資投機主導和市場大起後大落的走勢預期,而進入到以限售和杠桿控制代替行政色彩重的限購限價,以租購並舉、房產稅等長效機制代替短期調控的管理新時代,房屋、土地、金融要素供給效率全面改善,社保、同權同享等公共服務制度革新的供給新時代,新市民落腳後,租購並舉主導的需求新時代。這麽看來,香港市場的內房股與A股聯動,是制度革新重構價值使然。

  (作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

(責任編輯:何一華 HN110)
看全文
和訊網今天刊登了《地產板塊走強:政策暖風還是價值重構?》一文,關於此事的更多報道,請在和訊財經客戶端上閱讀。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。