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樓市分類調控“落地”的背後邏輯

2018-01-10 06:32:00 中國證券報 

  新年剛過,樓市調控開始分化。作為一線城市的深圳,近期啟動新建住宅限售。上海調控聯席會議則明確調控不動搖、不松懈,繼續引導開發商合理定價。海南實施新一輪分稅制財政體制,非房地產稅收向縣市傾斜,房地產稅收向省裏傾斜,引導市縣擺脫樓市過度依賴。同時,海南祭出嚴苛的土地管理措施,建設用地實施總量和強度雙控,禁止將商品住宅用地與其他產業項目用地捆綁或搭配供應。蘭州則“敢為人先”地松綁限購政策,非核心區取消限購,核心區非戶籍仍限購一套,但取消社保、納稅要求,取而代之的是三年限售。武漢、長沙、合肥、固安等地或降低落戶門檻,或松綁人才限購,或調整限價政策。

  年關前後,監管部門屢次強調,保持調控政策連續穩定,調控目標不動搖、力度不放松。同時,近期結束的全國建設工作會議強調,實施“差異化調控”,支持改善型需求。調控政策連續穩定與差異化,這兩個原則並不衝突。所謂政策連續穩定,即是控制投資需求、靠樓市“穩增長”和“加杠桿”購房的調控基調和已有的政策架構不變。但是,樓市區域空前分化的情況下,除一線和少數熱點城市以外,由於行政幹預色彩濃厚,作為短期調控措施的限購,只有在樓市情緒高昂甚至失控的情況下才會祭出,通過在市場和投資投機需求之間搭起防火墻,讓市場迅速降溫。當市場開始降溫,或資金面控制等強力措施跟進並明顯奏效後,限購則可以適時退出。

  因為,對於正在大力吸引人才、強化基礎設施建設,承接產業轉移和回流農民工,推進城鎮化的二線城市來說,限購最大的問題,就是“一刀切”的行政幹預,將改善型需求錯殺,並極易造成樓市需求萎縮。目前來看,無論是松綁限購、“限售換限購”的蘭州,還是微調人才政策、降低落戶門檻的其他城市,無一例外土地出讓收入及房地產稅收達到地方財政收入的70%左右。

  目前,不管是財稅改革,“開正道、堵旁門”的地方舉債規範,還是房產稅改革,都還在推進過程中,而新興產業尚弱小,難以為地方提供新財源。因此,能一次性提供巨額資金(或以土地作價入股、土地換配套等)、契合基建投融資模式的土地出讓,不啻為地方財政的巨大補充,彌合了地方政府債務緊縮後的空檔。2017年1-11月,全國300個城市土地出讓金超過4萬億元,相當於地方一般公共預算本級收入的50%,同比去年增長35.3%。土地財政和房地產依賴是兩回事,過去詬病土地財政,關鍵在於地方過分依賴房地產,甚至托底房價、炒作地價,土地出讓收入也沒有用好等。但形勢在改變,寬口徑財政預算監管已到位,國家更強調地方事權和支出責任匹配。

  熱點區域以限售代替限購,可避免限購介入影響需求穩定性,挫傷改善型需求,落實差異化調控。另一方面,限售降低再交易頻率、流動性溢價,避免短期大規模買入和賣出,真正落實“房住不炒”。未來,庫存大、需求基礎不紮實、樓市舉足輕重的城市,或將像蘭州一樣,啟動以限售代替限購。當然,要用好土地財政和房地產稅收,中央經濟工作會議講得很清楚,分清中央地方事權。未來調控中,中央負責“定調子、管宏觀”,地方做好“落地”。土地財政、房地產稅收的財權給到地方,控制房價上漲、跟進公共服務的事權也要對等承擔。處理好樓市和財政、經濟的關系,不能靠“加杠桿”穩增長、不能靠托底房價攫取土地財政和房地產稅收。

  目前,預警式調控的機制已建立,這是未來調控的長效機制。地方調整甚至松綁政策,除了基於差異化調控、厘清事權等考慮外,管理層的信心在於,推動本輪樓市火爆的動力源(600405,股吧)——杠桿也被控制住了。即便2018年釋放出新額度,但銀行控制房貸投放額度、占比(不超過新增貸款的30%)並未放松。以深圳為例,目前按揭投放周期延長至4-6個月,而去年初僅為2個月左右,且每月僅投放80億元(2016年月均投放近200億元)。作為今年經濟工作“三大攻堅戰”之首的金融“去杠桿”,推進力度很大,因此房貸利率持續走高。只要杠桿控制住了,樓市就不會脫韁失控。

  該放松的放松,該收緊的收緊,這就是差異化和精細化調控。規範限價政策的合肥、降低落戶門檻的南京、松綁人才限購的武漢,其政策基調與蘭州類似(新房去化周期在20個月左右),只是輕重程度不同。不過,海南革新分稅制,祭出嚴格的供地制度,是最嚴厲的調控,也是觸及財稅體制的長效機制。本地居民年可支配收入剛過2萬元的海南,80%的購房者是投資客,千萬元級別的房屋銷量在全國排前五,環境壓力和樓市風險更大。因此,像海南這樣特殊的地方,一定要強化調控,切斷樓市依賴的臍帶。

  一線城市也一樣。以深圳為例,將新房、二手住房、商務公寓及“類住宅”、臨深銷售等算在內,2017年深圳居民各類住房購買量高達13萬套左右。這其中,商品住房購買不到9萬套,滿足不了的需求轉向了其他類型住房、其他區域,顯示深圳樓市需求是何等旺盛。未來5年,北京和上海土地供應減量,但常住居民的住房需求仍未得到有效滿足。租賃全面發力,外來人口、無房戶有了“落腳”的地方。問題是,租房3-5年以後,很多人都會想方設法買房,這就是“租購並舉”,未來這些城市的住房需求還將保持旺盛態勢。因此,從控制投資需求,引導預期的角度看,像京滬深這樣的熱點城市,2018年樓市調控政策仍要保持高壓態勢。

(責任編輯:何一華 HN110)
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