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房地產長效機制對人口流動意味著什麽?

2017-11-24 20:26:12 華爾街見聞 

  在嚴查消費貸、限購又限價的嚴厲調控下,中國樓市進入寒冬。

  三部委在近日召開座談會,明確強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,並表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

  對於未來樓市的發展方向,申銀萬國分析師王勝在2018年房地產行業投資策略中指出,房地產長效機制的建立將促進人口向核心城市集聚:

  包括租購並舉、保障房體系、房地產投資信托基金(REITs)在內的房地產長效機制,將促進中國市場(土地、勞動力、資本)的統一,由人口紅利轉為制度紅利。

  申銀萬國還預測,本輪周期受因城施策、定向調控影響,預計2018年銷售增速為0%,投資增速為4%。

  人口向核心城市遷移,核心城市房價有長期支撐

  申銀萬國指出,房地產行業長期看的是人口與城鎮化、土地供給與制度改革。

  1)一方面,我國人口出生率將於2020年開始迅速下降;另一方面,相比於發達國家,我國城鎮化進度仍有十年的發展空間,於2030年步入後期。

  未來十年,人口流動會加速並向城市圈集聚:全球經濟復蘇帶動出口,東部經濟向好;中西部由政策驅動,一帶一路投資;租售同權破除戶籍制度隔閡。

圖片來自:申銀萬國
圖片來自:申銀萬國

  2)但是目前土地供給與人口增速之間存在不平衡。

  一二線城市的常住人口增幅高於建設用地增幅,一線城市住宅市場持續供不應求。

圖片來自:申銀萬國
圖片來自:申銀萬國

  申銀萬國認為,隨著經濟活動和人口向核心城市聚集,一二線城市建設用地和土地供應面積增加是大趨勢,但核心城市房價會長期有上漲支撐。

  房地產長效機制有助於長期供需平衡

  房地產長效機制主要包括發展租賃市場、構建保障房體系、土地改革、房地產投資信托基金(REITs)、以及房產稅改革。

  申銀萬國指出,租購並舉將降低人口流動的門檻。

  目前我國租賃市場尚不發達,租賃人口占比和出租房屋占比與發達國家差距較大,流動人口集中的一線城市也與國際有較大差距。

  不過申銀萬國預計,一二線租賃市場將高速發展:我國14個熱點城市2015年時市場規模8344億元,預測到2020時將達13766億元,年均復合增長率10.5%。

圖片來自:申銀萬國
圖片來自:申銀萬國

  此外,保障房建設也將進一步促進人口流動。申銀萬國提到,國際比較下共有產權房定價和退出機制更靈活:

  新加坡租屋模式,是由新加坡建屋發展局(HDB)建造大量租屋並以低廉的價格投放市場。目前新房市場90%以上都有HDB提供的租屋構成,租屋價格也由HDB直接制定。

  香港公租房模式,則是公私兩手抓的二元住房體系。一方面是價格低、供不應求、退出機制完善的的公屋,另一方面是售價高昂、政府依賴土地收入的私宅。

  除了租購並舉以及保障房體系,房地產投資信托基金(REITs)將利好優質房企。

  今年10月下旬,保利地產(600048,股吧)聯合中聯基金推出的這一總規模50億元的REITS獲批,成為中國首單獲批通過的租賃住房REITs,預示住房租賃市場進一步發展,開始與金融市場銜接。

  申銀萬國指出,(REITs)促進市場化資本定價,同時降低行業風險偏好

(責任編輯:婁在霞 HN151)
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