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郎鹹平:70年只租不售,該買還是該租?

2017-08-16 07:58:25 和訊名家 

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  一夜之間,從中央到地方都在鼓勵租房市場。

  北京面臨的問題基本和上海一樣。其他二三線城市相對好一些,落戶就學都容易,房價也沒那麽高,所以還沒出現流動人口負增長的情況。

  政府一看不得了,你們竟然這麽幹,這不行。於是出面幹涉,最後政府限定最長租期10年,嚴堵開發商“以租代售”。

  7月17日,廣州市政府發布《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》,明確租購同權。7月24日,上海首批純租賃住房用地出爐,成交價格不到6000元/平米,均采取“只租不售”模式。

  7月20日,住房城鄉建設部、發改委等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,提出以建立購租並舉的住房制度為主要方向,鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房,要求在12個城市開展租賃試點。

  8月14日,北京市住建委在公布共有產權房相關文件公開征求意見的反饋情況時明確表示,共有產權住房屬於產權類住房,可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

  似乎一夜之間,從中央到地方都在鼓勵租房市場。其實如果你持續關註房地產市場,你就知道這個事情中央從2015年就開始加速推進了。2015年,住建部發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,2016年國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》,目標都是在促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。各大房企早就聞風而動進入這個市場了。萬科、碧桂園、龍湖、世聯地產等都已經拿到了租賃地塊。僅萬科在上海就已經有5家長租公寓門店,1275間長租公寓。

  一線高房價致負面效應顯現,倒逼改革

  為什麽中央現在要這麽做?因為北京上海的高房價、高租金的負面效應已經開始顯現。2016年北京常住外來人口807.5萬人,比2015年的822.6萬人減少了15.1萬,這是北京17年來常住外來人口數量首次下降。 2015年末,上海外來常住人口數減少了14.77萬人,這是上海15年來外來常住人口首次出現負增長。2016年上海的外來常住人口再次減少了1.45萬人。以上海為例,大家離開的原因主要有三個:

  第一,產業結構調整,逼走工人。上海社會科學院城市與人口研究所所長郁鴻勝2016年3月接受《新民晚報》采訪時表示,上海2015年減少的15萬外來常住人口中,以外來務工人員居多。 從數據上看的確如此,2014到2015年,上海石油和鋼鐵行業的總產值就分別下降了11%和20%,2015年上海建築業竣工面積下降4.3%,這都意味著工人需求量萎縮。

  第二,生活壓力大,逼走年輕人。上海的房價之高大家有目共睹,在上海落戶口的難度比移民國外還要大。上海本地高校畢業生畢業後很多無法留在上海就業,上海市教委透露,過去非上海戶籍的應屆生畢業後90%都留在上海工作,現在這個數字降到了60%。有的雖然一開始留在上海工作,但幾年後也無法在上海正常生活,被迫逃離。

  第三,入學難度大,逼走“外來”兒童。上海財經大學人口流動與勞動力市場研究中心調研發現,外來務工人員子女在上海上到初中二年級後有一半選擇獨自回老家就讀(因為他們無法在上海本地讀高中)。小學生也被迫離開,從2014年開始,上海的流動兒童入學要求從原有的“臨時居住證”改為父母一方需要有“居住證”或者需要有連續兩年的“靈活就業證”;2016年開始,要求連續三年的“靈活就業證”,而且居住證的辦理條件從原來只需繳納半年社保,到增加了合法居住的要求,也就是外來人口租賃的房子必須具有房產證才能辦理居住證。 這些門檻的設立讓一半以上的幼兒園孩子無法升入小學。2015年上海小學一年級流動兒童招生數量下降了2萬。

  北京面臨的問題基本和上海一樣。其他二三線城市相對好一些,落戶就學都容易,房價也沒那麽高,所以還沒出現流動人口負增長的情況。

  在中國,只有落戶以後你才是這個城市的正式居民,才能不受歧視的享受教育、社保、醫療等權利。二三線城市戶口已經基本放開,租房即可落戶,找到工作即可落戶,甚至只要是大學畢業生有沒有工作都可以落戶。

  世界上所有的國家和地區,首都或經濟中心的人口都是越來越集中的,即使全國總人口數減少也依舊如此。如果北京上海吸引人才的能力減弱,說明我們出問題了,中央必須做點什麽增加這些城市的吸引力。

  根據1991-2015年25年的統計數據顯示,人口流出地區主要是四川、重慶、河南、安徽、貴州、廣西、湖北和湖南,這8省市人口流出約占全國省際間流動人口的80%。人口流動增加了京津、長三角、珠三角的勞動力供給,對經濟發展起到積極的促進作用。但是受各種因素影響,2015年,這8省市,除河南流出外,其他7省市人口均轉為流入,8省市常住人口合計流入人口數為70.8萬人。

  再看全國的數據,流動人口數量從2014年開始下滑,這表明從這一年開始,越來越多的人選擇留在戶籍所在地,不出來幹活兒了,所以流動人口就減少了。

我國租賃市場欠發達,亟待發展完善
我國租賃市場欠發達,亟待發展完善

  第一,用市場化的方式保證居者有其屋是政府推出租賃房的原因。未來的一線房地產市場是,富人買房(36%)、中產租房(31%)、窮人住保障房(33%)。

  現在就是要完善中間的租房市場。大城市房價高已經無需多言,無論從房價收入比、租售比等國際通用指標來看,還是直接對比發達國家房價水平,我國一線城市的房價都屬於高水平。政府沒有義務保證每個人都能買得起房子,但是可以讓你有房子住。

  第二,我國租房市場機構供給過少,租金高昂。表面上我國租房的人不多,只有10%,不用操心這個市場,實際上不是這樣!在中國,雖然整體只有10%的人租房住,但這10%基本都集中在一二線大城市。這些在大城市打拼的人很多在老家有房子,所以中國整體住房自有率很高,但大城市租房問題也同樣嚴峻。現在一線大城市已經和國際接軌了,但是租房市場完全供應不上。

在租房市場上,我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右(剩下98%是個人房東),與一些發達國家20%~30%的比例相比,差距非常大。日本的機構化租賃達到了80%,只有20%是個人房東直接租賃。
郎鹹平:70年只租不售,該買還是該租?
  在租房市場上,我國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右(剩下98%是個人房東),與一些發達國家20%~30%的比例相比,差距非常大。日本的機構化租賃達到了80%,只有20%是個人房東直接租賃。

  第三,如何把過高租金降下來,最好的方式就是增加租房供給,尤其是機構租房供給。

  政府增加租房供應,結果企業內部享受政府優惠——必須打擊!

  2016年12月1日,萬科競得海澱區兩個地塊,其中住宅部分需100%自持出租。如果你是萬科你會怎麽辦?最便捷的方式就是我一次性租給他70年,這就和賣房子沒什麽區別了。於是萬科就找了小米公司,給他定向開發,小米出面購買房屋使用權,內部員工開始出錢認購房屋70年的租賃權,認購價格5.5萬元/平米,首付50%就行,要知道周邊二手房房價是8萬元/平米。

  政府一看不得了,你們竟然這麽幹,這不行。於是出面幹涉,最後政府限定最長租期10年,嚴堵開發商“以租代售”。我相信私底下這都可以通過陰陽合同的方式來規避,比如10年後自動續期等。

  政府通過國企直接持有房屋——上海模式,我們很認同

  7月24日上海首次推出租賃房用地。拿到地的全是當地政府100%持股的國有企業,一個是上海嘉定新城發展有限公司,一個是上海張江(集團)有限公司,由他們持有並對外租賃。所以嘉定新城地塊成交價只有5950元/平米,張江新區成交價5569元/平米。要知道,嘉定新城這塊地周邊的新房是4萬元一平,張江新區這塊地周邊的新房是6萬元一平。而且新房的租金隨行就市,和周邊商品房租金一致。按照市場估算,租金回報率約5%,20年就可以回本。文 | 郎鹹平 著名經濟學家

    文章來源:微信公眾號功夫財經

(責任編輯:彭雙 )
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