和訊財經端 註冊

核心都市60%的人選擇租房美國租賃市場做對了哪些事?

2017-08-13 11:07:44 經濟觀察網 
  核心都市60%的人選擇租房美國租賃市場做對了哪些事?

  陳蓉 姚瑾玲

  看過美劇《老友記》的觀眾們一定會記得主角們幹凈整潔又寬敞舒適的公寓,作為“紐漂”,他們在大都市幾乎租了10年的房子沒有搬家。

  這在現實生活中有可能嗎?答案是肯定的。

  作為世界上最成熟的房屋租賃市場之一,美國租賃底層法律較為完善,完善的REITs和對租賃行業的稅收優惠政策,直接激勵了市場主體參與房屋租賃,增加供給;而在次貸危機以後,房屋買賣市場的低迷,千禧一代(Millennials,指1984-2000出生的人群)生活觀念的改變以及移民的不斷增加,也大大刺激了租賃住房的需求。

  根據美國人口普查局(Census Bureau)公布的2017年第一季度數據,目前美國房屋自有率維持在63.6%的較低水平,從2004-2005年的歷史最高點68%一路下跌,根據哈佛大學住房研究中心數據,美國國內承租住戶戶數從2004年的不足3400萬戶一路快速上升為2015年的超出4200萬戶,租賃需求超過30%以上。

  制度基礎

  華東師範大學工商管理系副教授、上海易居研究院房產流通所所長崔裴介紹到,美國的房屋租賃市場不僅規模大且市場主體有相當大比例的機構出租方,規模化和專業化特征明顯,發展較其他地區成熟。

  美國住房租賃市場緣何有如此良好發展?崔裴認為,REITs(Real Estate Investment Trust,房地產投資信托)的建立,從根本上為住房租賃市場培育了大量專業化程度較高的機構主體。

  美國REITs持有的物業類型廣泛,諸如公寓、酒店、商場、辦公樓、醫院和倉庫等在內的房地產資產都可以成為REITs的資產包。其收益主要來自兩方面:一是資本增值收益,二是租金收益,美國法律規定REITs 90%的稅後利潤強制分配給持有人。

  鏈家研究院院長楊現領向經濟觀察報介紹到,得益於高投資收益率,美國的REITs規模得以快速擴張,促進了機構從事租賃業務的積極性。

  除了建設REITs作為金融手段,崔裴介紹,美國還運用稅收手段支持租賃住房經營者。例如,將租賃住房投資經營的正常成本(裝修改造費用、折舊費、維修費等)納入經營者收入稅基扣減項目,大大降低了租賃機構的運營成本。

  此外,政府通過提供優惠措施,激勵地產商為低收入群體提供租賃住宅。崔裴舉例稱,紐約曼哈頓島的Stuyvesant Town項目2015年從第二任業主鐵獅門公司轉手至黑石。在這項交易中,紐約市政府與買方黑石公司達成協議,保留該樓盤中11200套廉租房,其中的5000套在未來二十年仍作為廉租房,享受“規定租金”(control rent),幫助政府覆蓋中低收入人群的住房需求。作為交換,黑石公司和另一投資方收到了包括20年期房地美(Freddie Mac)貸款,土地發展權優惠等各類不同形式的政府補貼。

  有保障的租住體驗

  美國公寓企業近20年的發展中,機構運營方逐步提供了多樣化的服務,比起個人房東,租客有更加良好的租住體驗和服務體驗;同時,完善的底層法律也充分保障了租戶權益。

  在美國密蘇裏大學就讀研究生的杭舟畢業之後留在了華盛頓工作,相中當地一家名為 Camden Roo-sevelt的品牌公寓。他介紹稱,自己租住的公寓地段較好,大樓本身提供管理,安全便利。同時公寓中提供健身房、工作室和會客間,社區也會定時舉辦活動,此類公寓的租金會比同地段個人房東手中租來的房源貴幾百美金。

  在紐約租住了一年機構運營的公寓的苗瑞也有類似體驗,大樓的管理和服務良好,在即將結束租住的一個月前,大樓管理員會發送專門郵件給予優惠,邀請其續約。

  規模化的運營商往往意味更專業的服務。根據上海易居研究院《美國租賃市場調查》,以美國最大的公寓租賃投資經營企業 EQR(Euity Resident)為例,除各種便利設施外租客還可享受特色服務,例如EQR與汽車租賃公司合作,住戶租車能夠享受相應的折扣;租戶租期超過一定年限,並在租房期購買指定開發商的房子,就可以獲得最高20%的租金返還用於購房,EQR損失的部分租金則可從開發商處獲得補償。

  楊現領介紹到,美國租賃底層法律較為完善,在租約關系、租約管理、租金管制、承租人權益給予明確的規定:美國法律規定業主沒有權利單方面解除合約,且必須滿足租戶合理的續約要求;部分城市的租金上浮依照當地的CPI作為參照標準制定,並向弱勢人群傾斜;在權責劃分上,以保護承租人的權益為核心,例如美國要求出租人對房屋安全及公共區域檢查承擔責任,必須保證用於出租的房屋不存在瑕疵,業主不可向承租人轉嫁維修義務等。

  崔裴還認為,在租賃市場發達的德國、美國等國家,租賃市場和買賣市場緊密關聯,形成了“租買選擇機制”,租賃市場反映的租戶對住房的需求十分有效,買賣價格受租金制約,對房地產市場是一個較有效的約束。

  多元化租客趨勢

  根據哈佛大學住房研究中心(John Center for Housing Studies of Harvard University)提供的數據,與中國相似,美國租賃住宅的供應集中於大都市地區,包括中心城市(Central City)和郊區(Suburb)。楊現領也提到,美國核心都市的租賃人口占比、租賃集中度遠高於中國的一線城市。以北京為例,租賃人口占比約30%,而美國紐約、洛杉磯、波士頓、舊金山、芝加哥等核心都市租賃人口占比均高於60%,全美租賃人口占比約35%。

  與固有印象形成區別的是,美國租客群體中年輕人的比例並非最高;至2015年,40歲以上承租戶占承租戶總戶數超過50%,50歲以上承租戶占承租戶總戶數超過30%。單身承租戶一直是承租戶中總量及占比最大的群體。受過高等教育的承租戶持續增長占5成以上。

  崔裴認為,美國民眾對租房的需求成因較多元和復雜。一方面,2008年美國房地產泡沫之後,民眾認識到租賃作為消費行為較買房這一投資行為風險低。

  另一方面,美國社會家庭趨小型化,單身和單親家庭比例增加,人口老齡化,使得民眾對住房的需求不斷改變;對老年人來說,現有房屋未必能夠滿足需求,而租賃合適住房比擁有房子更加便捷及省心。哈佛大學住房研究中心2015發布的《美國租賃市場報告》也顯示,隨著千禧一代就業、結婚和生子年齡的推遲,首次置業的年齡也在不斷推遲,租房更能滿足他們在城市間流動性的需要。
(責任編輯:崔晨 HX015)
看全文
和訊網今天刊登了《核心都市60%的人選擇租房美國租賃市場做對了哪些事? 》一文,關於此事的更多報道,請在和訊財經客戶端上閱讀。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。