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李宇嘉:“北京模式”回歸了共有產權住房本源

2017-08-11 01:27:00 上海證券報 

  李宇嘉

  北京樓市調控近日又放“大招”,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式向社會征求意見。事實上,早在2013年10月,北京就發布了發展共有產權住房的“京七條”,共有產權形式的“自住型商品房”(簡稱“自住房”)在當年就推出2萬套。2014年,北京50%的商品宅地轉向自住房建設或配建,當年共建設5萬套自住房,占市場規模的50%。

  那麽,此次北京推出的共有產權住房,與原來的自住房是什麽關系?近十多年來,包括北京在內的很多城市,具有保障性質的產權型商品房(經適房、限價房、雙限房、集資房和安置房等)名目眾多,但多因陷入福利陷阱而屢受詬病,現在又推出具有保障性質的共有產權住房,能否避免過去的問題?在全面發力“租售並舉”、培育租賃市場、構建“先租後買”的住房新制度的框架下,共有產權住房如何與“租售並舉”相契合?

  北京2013年推出自住房,是想在“低端有保障,中端有支持,高端有市場”的住房制度框架下,解決京籍居民、非戶籍常住人口等“夾心層”的住房難題。北京是國內人口吸附能力最強的城市,每年25萬左右在京高校畢業生留京比例約50%,在超高房價下,最受傷的莫過於包括那些“北漂”、京籍無房戶等在內的中等收入“夾心層”了。他們對擁有產權住房,分享城市發展和升級紅利,有強烈訴求。

  2013年至2014年,北京不僅大規模推出自住房,且其價格比同地段、同品質商品住房價格低30%(且不高於每平方米22000元的房價控制水平)。但2014年北京卻出現了嚴重的自住房“棄購”現象。據報,當年進入搖號程序的數個自住房項目,“棄購率”最高達50%,導致北京放緩甚至暫停了自住房項目。除了2014年北京樓市回調的大環境,自住房制度設計存在重大積弊是根本原因。

  首先,自住房優先解決京籍和保障房輪候庫的無房人群,名下無房或僅有一套房的北京戶籍居民也可購買。其次,在交易限制上,自住房管理辦法規定,自住房不能出租,5年內也不能上市交易。滿5年可出售,但屆時將以同地段商品住房和該自住房購買時價格差價的30%交納土地收益。再次,自住房被稱為“七折房”,即比同地段、同品質商品房價格低30%。最後,“限房價”在限定自住房價格的同時,“競地價”最大化土地出讓金,開發商須以商品房盈利彌補自住房損失。因此,開發商參與自住房項目積極性不高,特別在樓市回調時,商品房盈利難以覆蓋自住房損失,自住房供應品質和配套就會缺斤少兩。同時,即便給予30%折價,很多“夾心層”也難以支付。另外,自住房多偏向於京籍居民家庭(甚至是有房戶),然後是保障房的輪候庫,很難惠及非戶籍常住人口。更重要的是,交易限制太嚴,特別是上市要繳納土地出讓收益,這讓擁有產權住房和成為“有產者”打折扣,產權共有無法“落地”。

  此次暫行辦法的最大亮點,就是去除正常交易的門檻。基於住房回歸居住屬性的要求和設了5年“限售期”外,未對出租有任何限制。5年後上市交易時,購房者可隨行就市出售自有產權部分,或購買政府讓渡給購房者免費使用的產權部分,擁有全部產權。所以,從本質上講,購房者擁有的產權部分,在權益上與商品住房無任何差異。所以,“北京模式”回歸了共有產權的本源。

  在“北京模式”下,購房者和政府的產權份額,既可以是6∶4,也可以是5∶5。這樣,即便是高房價,但在政府折讓地價,以項目開發建設成本和適當利潤為基礎來定房價,戶型限制(90平方米以下戶型至少要占70%)及產權共有等多方支持下,“夾心層”擁有產權住房的訴求是可以實現的。而且,共有產權房源只配售給無房家庭,如京籍無房家庭,符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非京籍無房家庭。近期政策規定,新市民配售比不低於30%。

  事實上,不管購房者和政府的產權份額按6∶4,或是5∶5配置,都是購房者根據支付能力選擇的結果,不僅是理性的購房行為,也順應需求並豐富了多層次住房供應體系。而且,共有產權與培育租賃市場、“購租並舉”本質上是相通的,即根據居民支付能力,通過“先租後買”、“先小後大”、“先上車後改善”,構建住房梯次和理性消費層次。目前,成都、重慶等推出了承租人後期可購買租賃住房,而且前期租金可抵月供的“由租到買”的新政策,事實上將“先租後買”、“租售並舉”有效結合了起來。

  租售並舉、共有產權等住房供給側制度創新,除分流住房需求、穩定預期和房價,構建理性的住房消費層次,更好地實現百姓安居夢以外,更重要的意義是,這給了新市民、非戶籍人群“紮根”城市的可靠預期。筆者認為,租售並舉也好,共有產權也好,地方政府要有真心實意,要在土地供給上“讓利”,給市場有一定的盈利預期,要增加公共服務建設,逐步實現公共服務在不同群體間的均等化,配套改革也要跟上,如革新土地出讓“招拍掛”,加強公共財政建設及稅收政策支持落地等。

  (作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

(責任編輯:婁在霞 )
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