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葉檀論斷十大最沒前途的城市,為何都暴漲了?

2017-05-09 21:25:09 和訊名家 

    本文首發於微信公眾號:地產八卦女。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

明知是陷阱,卻還是擋不住誘惑。
  明知是陷阱,卻還是擋不住誘惑。

  文 | 地產八卦女1

  去年10月中旬,知名財經評論員葉檀寫了一篇《我眼中最無前途的十大城市》,就人口流出程度、產業國企化程度和人均財富占有量三個標準,篩選出長春、沈陽、洛陽、溫州、唐山、蘭州、大同、大連、南昌、哈爾濱這十個城市,認為它們在未來沒有前途。

  一石激起千層浪,由於話題事涉城市競爭,眾多網站轉載、網友評論,甚至連這十大城市裏的部分官員,都紛紛站出來為之辯護。星子也不例外,曾經申請授權轉載過此文,但因為種種原因,轉載的這篇文章最終被刪除。

  雖然文章被刪,但星子對此文印象極深。因為星子發現,葉檀女士選錄的這十大城市,在發表之後房價紛紛暴漲,即使產業結構最單一的大同,房價也微漲了1000。而暴漲最厲害的莫過於唐山、洛陽,其中唐山房價在3月份一個月內直接翻番,洛陽房價半年內上漲了3000,部分樓盤均價破萬!

  看到這裏你可能覺得奇怪,房價漲得這麽厲害,葉檀女士所論斷的“沒有前途”,到底還靠譜嗎?

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  就我個人而言,葉檀女士不看好上述城市的發展,還是有一定道理的。雖然“

幸福的城市是相似的,不幸的城市各有各的不幸”,但葉檀的分析是側重於未來的整體發展,而非單一的房價指標,所以房價暴漲,並不意味著城市的前途變好。反而最有可能的是,當前與三四線城市不相稱的高房價,會導致這些城市最後的一點經濟活力都被高房價吸走。

  就拿洛陽來說,洛陽這一波暴漲,主要是自貿區概念和地鐵開建,以及鄭州限購所帶來的擠出效應。從去年年底開始,洛陽房價從四五千漲至七八千、八九千,好的地段房價破萬,只比長沙稍微低一點點。

  然而從各項數據來看,洛陽的情況顯然遠遠比不過長沙。截止到2016年,洛陽人口700多萬,市區人口接近400萬,與長沙類似。但洛陽2016年的gdp僅有3700億,與長沙相比,僅占長沙8600億的一半;產業格局失調,以工業和旅遊業為主,服務業發展水平較低,在河南全省增速占13位,細分市場並不發達。

  此外,與一省獨大的長沙相比,洛陽的人口、資源仍然受到鄭州的虹吸效應。從小學生數量來看,洛陽從2010年63.95萬人下降到58.28萬人。雖然總體上看,受中國計劃生育制度影響,各城市小學生數量下降是常態,但河南人口極多,鄭州、南陽等城市小學生數量還在上升,而唯獨洛陽小學生數量是下降的,這說明洛陽是一個資源與人才流出的城市。

  而反觀長沙,在這一方面則是強勁的追趕者,其小學生數量從40萬上升到50萬,是相當耀眼的人口正向流,超過許多千萬人口的城市增量。

從這一方面來說,洛陽的房價只是鄭州限購後的溢出效應+自貿區概念+地鐵概念的綜合反應。相比多多少少有GDP推動和人口、資源正向流的長沙,顯然洛陽的房價有些虛空。(自貿區概念太大,且全國來看並不稀缺;至於地鐵,長沙早就有了)
  從這一方面來說,洛陽的房價只是鄭州限購後的溢出效應+自貿區概念+地鐵概念的綜合反應。相比多多少少有GDP推動和人口、資源正向流的長沙,顯然洛陽的房價有些虛空。(自貿區概念太大,且全國來看並不稀缺;至於地鐵,長沙早就有了)

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  虛空歸虛空,那麽,這10大“最沒前途的”城市(長春、沈陽、洛陽、溫州、唐山、蘭州、大同、大連、南昌、哈爾濱),以及廣大的收獲了“三四線紅利”的城市,如惠州、贛州、泉州、鹽城、太倉、滎陽、湛江、紹興、南寧等,未來房價會降嗎?

  星子認為,在最近的幾個月內,這些城市房價都可能會繼續上漲,但是作為投資非常不合適。如果在這些地方追漲,極有可能做接盤俠,有長期高位站崗且無人換崗的巨大風險。

  為什麽這麽說呢?這要從這波三四線紅利的成因說起:資金貶值效應下,三四線棚改貨幣化安置推動的改善性需求和一二線限購外溢性需求。簡單來說,就是三四線棚改導致貨幣泛濫,一二線限購導致資產荒。由於貨幣貶值是客觀存在的(例如建材和人力漲價,三四線城市自建房越來越貴,部分擁有自建房權力的農民也不得不去城裏買房,這是一種被城鎮化現象,但也是一種貨幣貶值現象)。大家為了資產保值,在沒有好的投資標的的情況下,不得已將錢投進三四線城市(註意,是不得已而為之,因為一二線沒法買,投資股市期貨之類又極度不安全)。

  紹興樓市就是因為拆遷而興起、因杭州限購而溢出的一個典型市場。紹興拆遷力度的增大,增加了商品房的被需求量;而貨幣化安置政策的推行,也變相地增加了有購房能力的潛在購房者,加之2016年新開樓盤相對數量較少,附近的杭州在3月份連出限購新政,這樣也造成了紹興供求關系向著需求端傾斜,從而就造成了其價格的上漲。根據“雲房數據研究中心”發布一組數據顯示,紹興3月份房價環比上漲了10.78%!在所有被納入統計的城市裏漲幅第一!

葉檀論斷十大最沒前途的城市,為何都暴漲了?
盡管漲幅如此兇猛,但我並不認為紹興、洛陽等城市擁有長期持續上漲的基礎。這些城市沒有亮眼的GDP、產業、人口、基礎設施,可能部分地區擁有聯通一二線城市的高鐵軌道,但不足以支撐全城都暴漲。而且,從長遠來看,這些城市繼續受鄭州、杭州等一二線城市虹吸效應不可避免,面臨著長期動能削弱的可能。如果只是因為“

拆遷了、有錢了、怕貶值、買不到一二線、就買三四線”這樣的邏輯,同樣也會面臨“沒錢了、賣出三四線、三四線房價處於高位、經濟基礎不好無人接盤(二手市場發育不完全、城市輻射能力差只能吸引到本地客戶)”的尷尬。要知道,曾經在2010年房產大牛市中,有太多三四線接盤俠站了整整五年的崗,才在這一波漲價潮中解套。

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  有人說,最差的樓市都在漲,你說的那幾個城市,至少也是擁有知名度的城市。例如,當河南最沒存在感的南陽房價都漲到了六七千,作為河南副中心的洛陽,房價八九千還奇怪嗎?

  說實在話,對於上面的這個邏輯,學名叫“錨定效應”,星子一點也不覺得奇怪。三四線城市上漲,的確有其合理的一面。我只說它不合理的一面:由於經濟基礎不好,二手市場不發達,客戶局限於本地,三四線城市的房產大多缺少流動性,房價雖然高漲,一時半會兒降不下來,但在你買了之後,可能很難找到接盤俠。

  當然,對於三四線城市的剛需或改善型客戶,現在隨時都可以買。對於全國性的投資者而言,如果你有把握出貨,也可以小範圍嘗試一下,但一定要記得謹慎、勿忘資產配置、警惕三四線樓市風險。

    文章來源:微信公眾號地產八卦女

(責任編輯:鄧益偉 HN006)
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