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3·30新政實施三月 哪些城市房價更堅挺?

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2015-07-21 07:44:27 來源:第一財經 

  樓市“3·30新政”出臺迄今過去一個季度,哪些城市的房價反彈最為明顯?第一財經客戶端采訪發現,一線城市和熱門二線城市在此輪房價上漲中表現搶眼,不同城市房價走勢繼續分化。

  分化加劇

  國家統計局18日發布了6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數據顯示,70個大中城市新建商品住宅價格上漲的城市達到了27個,比上月增加了7個。27個城市中,有20個城市漲幅比上月擴大,漲幅在0.5%以上的城市有6個。

  中原地產市場研究部根據每個月的定基分析,在新建商品住宅方面,相比3月份,6月份70大城市的房價指數分化嚴重,其中24個城市出現了上漲,漲幅最高的是深圳,最近三個月深圳房價環比上漲了20.7%,上海房價上漲了6.8%,北京上漲了4.7%,廣州上漲了4.2%。

  此外,杭州、南京、寧波、天津、溫州、廈門、武漢等城市漲幅也比較靠前。而對比3月份,目前房價仍在下跌的城市則主要是三四線城市。這也說明樓市“3·30新政”之後,不同城市之間的分化進一步加劇。

  隨著中國房地產市場告別“黃金十年”,全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代,一去不返。未來十年左右,中國房地產市場整體上仍有較大的發展空間,但“分化”將成為關鍵詞。在一部分城市繼續堅挺反彈的同時,其他城市的增長空間卻十分有限。

  中原地產首席市場分析師張大偉對記者分析,這一輪市場真正能復蘇、比較有前景的城市最多也就15到20個左右,其它城市出現突然上漲的可能性不大。三四線城市未來可能有漲有跌,但看不出它們有持續上漲的態勢。

  供需決定未來

  是什麽原因支撐了這些城市房價反彈呢?這其中,人口流入和需求無疑是最重要的一個原因,包括過去幾年常住人口的復合增長率,外來人口占常住人口的比重等。經過十多年的高速發展,在一二線城市中,本地人大多已有住房、存量增長空間已經有限。因此未來的增量主要依靠新增的流入人口。

  上海易居房地產研究院近日發布了一份35個重點城市市場風險的研究報告,從綜合排名來看,位居東南沿海的二線城市廈門位列榜首,可見其市場需求之旺盛。

  廈門當地多位房地產業界人士告訴記者,廈門凈流入人口已經超過了戶籍人口,現在買房的主力軍來自周邊泉州、龍巖等地。由於廈門是福建唯一的副省級城市,城市環境建設位居全國前列,此外包括教育、醫療等公共資源也是福建最好的,因此吸引了大量周邊人口的流入。

  “我們初中班,至少已經有三分之二的人在廈門買了房子。”來自泉州安溪一個鄉鎮的施先生說,福建的經商群體十分龐大,不管在本省還是在外省做生意,很多人都會想在廈門買個房子。

  也正是如此,雖然今年廈門的漲幅並不算最靠前,但由於去年全國房價下跌的時候,廈門仍在上漲,因此綜合近兩三年的表現,廈門的漲幅在全國數一數二。

  除了廈門,北上廣深4個東部城市,由於作為一線城市的特殊地位和功能定位,它們對外來人口強大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求,使得它們的住房需求潛力仍然較大。另外,像昆明和成都由於尚處於房地產市場的快速發展期,特別是在新型城鎮化推進背景下,仍延續了住房需求增幅較大的趨勢。

  張大偉認為,從長期來看,一個城市未來新房市場的發展潛力主要由這個城市的人口所決定,更準確地說是由適齡購房人口所決定。通過對當前重點城市購房者年齡結構的分析發現,購房者有一半以上集中在25到40歲這一年齡段。在這方面,北京、廣州、深圳、杭州、廈門等城市占比靠前。也就是說這些城市的購房需求十分旺盛。

  一些城市即便某段時間內庫存量較大,房價出現明顯調整,但只要需求仍在,反彈早晚都會到來。這其中,浙江板塊的走勢尤為明顯。6月份,浙江板塊房價在增幅排行中依然靠前。其中杭州和寧波排行第五和第六位,增幅分別為1.3%和0.6%。

  在張大偉看來,像杭州、寧波這樣的二線城市,經濟發展非常不錯,也不缺乏市場需求,只是由於之前價格過高,供應量過大,所以去年初出現價格深度調整。但在價格充分調整到位後,其成交量也迅速擴大,比如杭州上半年成交量同比增幅近150%,創近5年來新高,價格也迎來明顯的反彈。

  需求是一方面,一定時期內的供應也是影響房價的重要因素。比如,廈門去年房價最為堅挺,而到9月之後,深圳率先反彈。仔細分析這兩個城市,不難發現有不少共性,一是兩個城市的流入人口都超過了戶籍人口。二是這兩個城市的土地供應一直都偏緊,可供房地產建設的土地偏少,市場供不應求。

  而像呼和浩特、蘭州、海口、烏魯木齊、銀川、西寧、西安等城市,這些城市共同點在於供求失衡,市場供大於求,預計2015年整體復蘇有些乏力。而不少城市雖然目前的經濟發展速度也比較快,但由於之前新房市場發展太快,已經消化了太多有效需求,因此未來的空間比較有限。

  易居研究院的報告顯示,北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門、武漢、鄭州等城市的樓市風險較小,值得開發商和購房者進入。這幾個城市均為一線及重點二線城市,此類城市的共同點在於市場需求旺盛,供應規模和壓力相對較小,房價反彈驅動力強,房企或個人投資的風險度較小,機會相對較大。

(責任編輯:HN016)

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